內容來自sina新聞
土地增值稅之辨
時隔半年，房企再陷"欠稅"風波。
此次風波的導火索系11月24日央視《每周質量報告》的一期報道，其稱"從2005年1月1日至2012年12月31日，包括SOHO中國、萬科在內的45傢房地產企業欠繳3.8萬億元增值稅"。此報道一出，隨即引起社會各界的廣泛關註。
此後短短三天內，萬科、華遠、招商地產等超過13傢被提名房企紛紛或發佈公告或直接對外宣稱"自身的清白"，華遠地產董事長任志強更是直言要狀告央視。
11月26日，中國房地產業協會聯合多傢知名房企代表以及眾多業內人士和新聞媒體召開新聞發佈會，對房企"欠稅門"做出正面澄清。
同日晚間，國傢稅務總局也做出回應，稱"近日引起社會關註的有關人員對欠稅的巨額推算，方法是不正確的，對稅收政策和征管方式存在誤解誤讀"。
然而，"欠稅門"事件並未結束。
"就算國傢稅務總局出面回應，也不表示這個事情就此終結瞭。"參與國傢立法工作的一位要求匿名的專傢對中國房地產報記者透露，"土地增值稅是房地產行業的一個很重要的稅種，從立法角度應更嚴密一些，要提供一種法律制度，須提交全國人大來討論。"接受中國房地產報記者采訪的多位業內專傢均表示，雖然央視對於房企拖欠土地增值稅在措詞和統計上有出入，但不可否認，土地增值稅在實際清算過程中確實存在很多問題。
"下一步稅務總局將完善制度措施，加強土地增值稅征管。" 國傢稅務總局對外界回應稱。
征管漏洞存爭議
土地增值稅是納稅人在轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物並取得一定的增值收入時所繳納的一種稅，以納稅人轉讓房地產取得的增值額為計稅依據。增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入減去稅法規定的扣除項目金額後的餘額。扣除項目金額主要涉及房地產開發項目的成本及費用、加計扣除項目、舊房的重置成本及相關稅金。
據悉，有關房企"拖欠"土地增值稅的爭論並非首次。在今年上半年，就有媒體報道稱土地增值稅存在大量漏稅現象。但由於土地增值稅在清算上的復雜性以及相關稅務部門對納稅信息披露的不透明性，使得土地增值稅漏洞到底有多大，業內一直處於猜測狀態。
值得註意的是，目前我國土地增值稅在具體征繳過程中，采用的是先按比例預繳，在達到結算條件時再進行"匯算清繳"，多退少補。而這也正是眾房企反駁央視報道的核心所在--應繳未繳，不能說是拖欠。
記者查閱招商地產、萊蒙國際、華潤置地等眾房企公告發現，其對於土地增值稅每年都會進行計提，歸入流動負債中的應付稅項。對於計提依據，公告並未明確表示，僅稱"按土地價值增幅以30%至60%的累進稅率繳納土地增值稅"。
"在土地增值稅的預提稅率上，按項目所在地政府規定的比例預繳，每個地方標準不一樣。一般在房屋預售時按預收賬款的3%左右來預提。"克而瑞分析師朱一鳴表示。
一般而言，上市房企都會按照規定進行土地增值稅的預提，達到清算時間和條件，才進行實際上繳。"這一操作上的寬松和彈性化，使得房企有瞭合理向後延遲交納土地增值稅的理由。"朱一鳴指出。
對此，任志強也承認，"企業在項目預繳土地增值稅時必須預提應交未交的土地增值稅成本，並列入公佈的科目中，但未到稅法規定的結算條件時，可以不繳，並不違背稅法，也非拖欠。"
正是在從預提到實際清算這一不小的時間段內，埋下瞭說不清道不明的糊塗賬。
預征容易清算難
國傢統計局數據顯示，2008年~2012年五年間，全國商品房累計銷售額為24.4萬億元。而來自財政部的數據則顯示，這幾年的全國土地增值稅收入分別為537億元、719億元、1278億元、2063億元和2719億元，五年合計7316億元。
土地增值稅在清算時，是以增值額為稅基，並按照30%～60%的四級超率累進稅率進行征收。如此高的累進稅率，土地增值稅理論上應該不會低。
"也許是計提瞭土地增值稅，但是沒有到清算時間，所以五年來土地增值稅並不高。"中國稅務協會理事、中山大學稅收與財稅法研究中心教授楊衛華對記者分析稱。
清算時間的模糊和難以確定的確是造成土地增值稅征收困難的一個原因。但對於清算時間和條件，國傢稅務總局並非沒有規定。
"因為房地產開發項目是滾動開發的，從拿地、開發到竣工一般都要兩三年的周期，如果遇上銷售不力，也要等到項目取得銷售許可證滿三年後才能進行清算，因此土地增值稅的清算周期短者兩三年，長者五六年。由於認定較困難，許多土地增值稅的收繳就會不瞭瞭之。"朱一鳴分析道。
對於土地增值稅的難以清繳，國傢稅務總局早有關註。
截至2010年，國傢稅務總局在五年間8次發文，要求各地稅務部門加強征收、稽查。然而，"年年說清繳，年年難以清繳，關鍵在於漏洞太大，無法清繳。"中國社科院財經戰略研究院院長高培勇表示。
"這其中固然與房地產行業本身特點有關，如扣除成本不好核算，但也與部分地方政府的執行不力有關。"朱一鳴稱。
"地方官員招商引資，辛苦引入大型開發商，一旦清算，開發商可能跑路。另一方面，地方財政半壁江山靠土地升值，大型開發商進入立馬提升周邊地價，不要說清算，就是低價出讓也要吸引大型項目入駐。"高培勇分析道。
制度建設需跟進
據悉，此次房企"欠稅門"事件出現的第一時間，國傢稅務總局、中國房地產業協會、全聯房地產商會均對下一步嚴格土地增值稅清算工作做出瞭表態。
國傢稅務總局明確提出要從四個方面加強土地增值稅清算工作，一是加強稅收政策宣傳；二是加強調查研究，及時處理清算中發現的新問題，進一步完善土地增值稅政策；三是繼續加強督導檢查，推動土地增值稅清算工作全面深入開展；四是強化科學管理，堅持信息管稅，加強土地增值稅管理信息系統建設，嚴控核定征收，防止稅款流失。
"披露土地增值稅是好事，可以督促加強稅收建設。"前述參與國傢立法工作的專傢表示，"稅的征收必須要具有強制性，這一點稅務部門絕不能含糊。"而要做到這一點，須從立法上建立一種法律制度來強制執行。而關於房地產稅立法工作，我們看到在本屆三中全會中已被首次提及。
房貸信貸整合怎麼貸款比較會過件12.14新浪樂居北京 大型看房團點擊報名
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-12-02/10392519813.shtml
銀行信用貸款代償利率多少免費諮詢試算重劃區利率多少免費諮詢試算
- 信貸借款問題 房貸信貸怎麼辦怎麼貸款比較會過件 民間信貸房貸轉銀行怎麼貸款比較會過件
- 車貸信貸嘉義竹崎車貸信貸 土信貸屏東長治土信貸 最新的信貸房貸銀行利率怎樣貸利息比較低
- 房貸台中南屯房貸 汽車貸款嘉義番路汽車貸款 新竹縣轉貸
留言列表
