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戴德梁行房地產投資市場呈現三大變革趨勢

  摘要：中國房地產投資市場變革的三大趨勢--本地資金為主導的投資市場、國內房產私募基金的崛起、對穩定收益物業的追求，使得整體投資市場充滿活力。同時，建立以房地產信托投資基金的資本市場為對接的退出路徑，是整體投資市場未來的重點。

  雖然現時房地產市場的下行風險已令"中國房地產投資市場是否衰退"等論調暗流湧動，但相比於以前，中國房地產投資市場確實已日益成熟，整個運作更加透明、穩健，在DTZ戴德梁行中國投資及顧問服務部董事總經理葉建成看來，房地產投資市場不僅將繼續保持良好發展態勢，更重要的是，三大發展趨勢將令市場充滿活力。

  葉建成表示："以本地資金為主導的投資市場、國內房產私募基金的崛起、對穩定收益物業的追求等是中國房地產投資市場變革的三大趨勢。它們不僅將增強市場的穩定性，而且使得整個市場更加具有投資價值。通過加深對中國房地產投資市場的宏觀解讀，我們可以對行業未來發展抱有充分信心。"

  中國房地產投資市場的最大變化之一，就是已經實現以本地資金為主導，其投資交易量由10年前的區區6億元，上漲到現在的600億元。葉建成表示："這意味著，房地產價格下浮不受國際市場波動影響，國內投資者能在一定程度上，有效防范由國際投資環境變化引發的境外投資者拋盤風險，從而增強市場穩定性。基於此，我們不認為房地產市場會出現大幅的價格調整。"

  國內房產私募基金的崛起也是整體投資市場更具有活力的重要因素之一，目前比較活躍的國內投資資本主要來自壽險資金、企業主等等，但這一格局將由人民幣房產私募基金的加入而重新調整，預計由專業團隊管理的國內房產私募基金將成為投資市場的主力買傢。

  此外，一線城市的成熟物業將成投資市場的主流。隨著一線城市商業發展的成熟，長線投資者的入市，從過往追求快速資產升值的物業投資，將逐漸轉向追求穩定收益的物業投資。同時，中國投資物業的收益率遠低於利息成本的傳統亦將改變，更多中國資本在海外市場收購優質物業的態勢，將把國際市場以收益率為王的投資理念引入中國市場，令收益物業更受青睬。

  不過，葉建成也表示對雲林縣房屋信貸於整體投資市場需要理性和辯證地看待。"投資者來源以及資本多元化，不再單純依賴外資，一方面顯示瞭其愈加成熟的一面；但另一方面，房地產投資市場卻缺乏以資本為工具的退出方式，這為房地產投資市場的未來走向提供方向。"

  具體而言，中國房地產投資市場還未能將REITs作為退出方式。所謂REITs，即房地產信托投資基金，一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。其收益主要來源於租金收入和房地產升值。它在中國尚未推廣，主要原因之一，就是國內房產的租金投資收益遠低於銀行貸款利息，無法滿足投資人追求資本增值的目標。同時，如何實現稅收優惠、如何將房地產的產權分散給眾多投資者，如何讓投資者自由轉讓等問題沒有完善的法律規定和程序，也增加REITs在中國實施的難度。

  葉建成表示："中國投資市場一直在迅速成長中，過去五年已因本地資金的進入變得成熟，未來發展將是有更多的本地私募房屋修繕貸款【房屋借貸利率超容易的汽車貸款方法】房屋修繕貸款房產基金成立，推動收租物業為主的投資市場，有穩定收益的投資物業市場，才能令市場發展到以房地產信托投資基金的資本市場為對接的退出路徑，這就是中國房地產投資市場未來要走的路。"

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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-26/10482793741.shtml
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